税務の知識

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住宅にかかる税金を分かりやすくお伝えします。
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土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。その際に、必ず収めなければならない税金が「登録免許税」です。

この税金の計算は、次の算式によります。

土地・・・固定資産税評価額×登記の種類による税率
家屋・・・一定の住宅用家屋は、下記の軽減税率を適用(固定資産税評価額×軽減税率)

【登録免許税の税率】

登記の種類
税率
軽減措置の適用条件
住宅を新築した時の建物保存登記
0.4%
個人が新築または取得した家屋で床面積が50m2 以上のもの。取得後1年以内にする登記。
土地を購入した時の土地移転登記
1.5%
ローンを利用した時の抵当権設定登記
0.4%
上記の条件のほか、取得後1年以内に受けるもの。
相続を受けた時の所有権移転登記
0.4%
贈与を受けた時の所有権移転登記
2.0%
※2013年3月31日までの特例

「固定資産税」は毎年1月1日に、土地や建物の所有者として固定資産台帳に登録している人に課せられる税金で、土地・建物を持っているあいだ毎年かかってくるというのが特徴です。

この税金の計算は、次の算式によります。

※固定資産税評価額は3年に1度見直しが行なわれています。固定資産税には負担調整措置と呼ばれる税負担の調整ルールがが設けられおり、この調整後の価格が固定資産税を課する基準(固定資産税課税標準額)となります。
※固定資産税課税標準額は、建物の場合には固定資産税評価額と通常一致しますが、土地の場合には異なってきます。
※税率は各市町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は1.4%です。

住まいに関わる軽減措置
新築住宅の場合、以下の適用要件を満たす際は、3年間(3階建て以上で中高層耐火建築物については5年間)にわたって、居住用部分のうち床面積の120m2迄の部分において税額が2分の1に軽減されます。

■主な適用条件
1) 居住用部分の床面積が50m2~280m2
2) 住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上

個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが「贈与税」です。金銭の支払いがないのに不動産の名義変更をした場合、借金の免除を受けた場合なども、税法上贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意が必要です。

この税金の計算は、次の算式によります。

基礎控除が110万円ありますので、年間110万円までの贈与については税金がかかりません。 また、課税価格に応じて税率・控除額が以下のように定められており、それらを元に贈与税の計算を行ないます。
なお、土地や建物の価額については、土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額で算出します。 

【贈与税の加算表】

課税価格
税率
控除額
200万円以下
10%
0円
200万円超~300万円以下
15%
100,000円
300万円超~400万円以下
20%
250,000円
400万円超~600万円以下
30%
650,000円
600万円超~1,000万円以下
40%
1,250,000円
1,000万円超
50%
2,250,000円
住まいに関わる軽減措置
住宅取得のための資金の贈与を親や祖父母から受けた場合、贈与税が優遇されます。

■相続時清算課税制度
住宅取得のための資金の贈与に限らず、その他の贈与に対しても適用でき、贈与税の算出時に、贈与を受けた価額が2500万円までは非課税となる制度です。
ただし、2007年12月31日までの住宅取得のための資金の贈与については、特例として、年齢制限を無くし、贈与額も1,000万円を上乗せした3,500万円まで非課税枠が広げられています。
なお、贈与を受けた住宅取得資金等が3,500万円を超えた場合、非課税枠を超える部分に税率20%で課税されます。

土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が「不動産取得税」です。家を建てたときにかかる税金として最も税率が高いため、あらかじめ申告し軽減措置を上手に利用したいものです。

この税金の計算は、次の算式によります。

住まいに関わる軽減措置
新築住宅の所有権を取得した際、以下の適用要件を満たす場合は固定資産税評価額から1200万円が軽減されます。

■適用条件:床面積が50m2~240m2

軽減措置が適用された場合の税金の計算は、次の算式によります。

「都市計画税」は各市町村の都市計画事業の費用として徴収される税金です。毎年1月1日現在の土地と建物の所有者に課税されますが、都市計画で指定されている市街化区域内にある土地・建物に限られます。

この税金の計算は、次の算式によります。

住まいに関わる軽減措置
・建物に対する軽減措置はありません。※各市町村の条例によっては軽減される場合もあります。

・住宅用の土地については次のような軽減措置が存在します。
1)一般の住宅用地の場合…課税標準を固定資産税評価額の3分の2の額とする。
2)小規模住宅用地の場合…課税標準を固定資産税評価額の3分の1の額とする。

相続や遺贈によって譲りうけた遺産に課税される税金が「相続税」です。不動産のほかに生命保険や退職金等も課税される遺産となります。但し、相続税には基礎控除があり、遺産の評価額が基礎控除の金額以下であれば相続税はかからず、税務署に対する申告も必要ありません。

基礎控除額は次の算式により計算します。

また、評価額が基礎控除を超える場合でも、申告をする事によって使える税務上の特例(配偶者の税額軽減・小規模宅地の評価減・未成年者控除・障害者控除等)により、相続税がかからないケースや税額が軽減されるケースもあります。